地方财政压力大，土地出让收入相对21年高点下滑了44%。这句话是国家统计局原局长、阳光保险集团首席经济学家邱晓华，在2025年3月20日观点年度论坛上发表《房地产深度调整与发展前景》主题演讲时的核心论断，其背后是精准的官方数据与地方财政面临的真实困境，也戳破了中国土地财政模式历史性转折的残酷现实。
邱晓华在演讲中明确给出关键数据： 2021年全国国有土地使用权出让收入达到8.7万亿元，创下历史峰值，这也是地方政府性基金预算的核心支柱，常年占地方政府性基金本级收入的80%~90%；2024年全国土地出让收入降至4.87万亿元，相较于2021年的高点，累计下滑幅度达到44%，近乎腰斩；而根据财政部最新公布的数据，2025年全国土地出让收入进一步降至4.15万亿元，同比再降14.7%，较2021年峰值的累计降幅已扩大至52.3%。
伴随土地出让收入下滑的，是契税、土地增值税等房地产相关税收的同步大幅下降，形成了土地收入与地产相关税收的“双收缩”，彻底打破了地方财政长期以来的收支平衡逻辑。
他直言，这一轮土地财政的大幅缩水，是2024年中国经济运行中最值得关注的矛盾——90%以上的市县财政、80%以上的省级财政，都出现了不同程度的收不抵支，甚至影响到基本民生、基层运转和债务偿还的底线。
邱晓华在演讲中进一步拆解了土地财政缩水对地方经济与宏观经济的系统性冲击，这也是地方财政压力的核心传导路径：地方基建投资高度依赖土地出让收入的配套资金，土地收入的持续收缩，直接限制了地方政府通过基建投资对冲地产下行、稳增长的能力，形成了“地产下滑→财政收缩→基建乏力→增长承压”的负向循环。
过去地方政府的举债、偿债逻辑，高度绑定土地资产的增值预期与出让收入。土地收入大幅下滑后，地方政府的偿债来源大幅收窄，债务偿还压力显著加大，尤其是土地财政依赖度高的三四线城市，财政可持续性面临严峻挑战。
土地出让收入是地方政府补充一般公共预算、保障基层民生、工资发放、机构运转的重要资金来源。收入端持续缩水，而教育、医疗、养老等刚性支出只增不减，导致地方财政的收支缺口持续扩大，部分区域不得不通过压缩非刚性支出、盘活存量资产等方式“过紧日子”。
在指出困境的同时，邱晓华也给出了对房地产市场与地方财政困境的明确判断和解决方案：他认为，房地产行业历经4年深度调整，销售面积较高点下滑近46%、新开工面积下降68%，调整幅度已基本到位；叠加地产调控政策全面转向宽松，一线城市房价出现企稳迹象，行业调整已进入尾声，未来房价将从持续调整转向平稳运行，而非重回大幅上涨的老路。
他提出，要从成本端降低土地出让价格，带动房企开发成本下降；从交易端降低房产相关税费与按揭贷款利率，减轻购房者负担，提振居民购房意愿，修复房企销售回款与拿地意愿，逐步稳定土地市场与地方财政收入预期。
他强调，房地产的黄金时代已经过去，地方财政必须从“土地依赖”向“产业支撑”根本性转型。地方政府需聚焦高端制造、新能源、数字经济等优势产业，打造特色产业集群，培育稳定的税收税源；同时全面盘活国有存量资产，提升资产运营收益，构建不依赖土地的可持续财政体系。
要从根本上破解地方财政困境，需进一步理顺央地财政关系，明晰各级政府的事权与支出责任，优化转移支付结构，加大对困难地区、基层县域的倾斜力度；同时财政政策要进一步发力，优化支出结构，从过度偏向传统基建，更多转向民生保障与产业升级支持，提升资金使用效率。
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